民法の物権の総則から不動産に関する物権の変動の対抗要件について、取消し・解除・時効・相続などの事例ごとに学習します。
前回、不動産に関する物権の得喪や変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができないことについて定めている177条について、どのような者が「第三者」にあたるか学習しました。
今回は、登記をすることが必要かについて、取消し・解除・時効・相続のパターンごとに学習します。総則で学習した取消し、時効だけでなく、債権で学習する解除、相続で学習する相続など、民法全体の知識が求められる部分であるため、まずはかんたんにおさえておきましょう。
取消し
取消前の第三者
取消前の第三者とは、①AがBに土地を売って、所有権移転登記をした。その後、②BがC（第三者）に土地を売って、③Aが取り消した場合です。
取消しの前に第三者が法律関係に入っていることがわかります。
取消前の第三者の場合、どのような理由で取消しがされたのかがポイントになります。
意思表示が取り消されると、初めから無効であったものとみなされます。そのため、AがBに土地を売るということが無効、つまり、所有権の移転がなかったことになるので、Aは、登記がなくてもCに対抗することができます。たとえば、制限行為能力者や強迫を理由として取消しを行った場合が、これに当てはまります。どちらも本人であるAに落ち度がない点が共通しています。
物権の学習をはじめたとき、所有権の移転があるか（176条）と（所有権の移転があることを前提に）それを第三者に対抗することができるか（177条）が混ざってしまいやすいので気をつけましょう。
取消しがあった場合、初めから無効になるから取消し前の第三者には対抗できるという原則をおさえます。
その上で例外があります。
錯誤と詐欺による取消しは、善意無過失の第三者に対抗することができません。また、第三者であるCに登記は要求されません（最判昭49.9.26）。Cは、Aに対抗できますし、当事者であるBにも対抗することができます。
取消しというと、錯誤や詐欺の善意無過失の第三者に注目してしまいがちですが、取消しがあると初めから無効になるのが原則です。その上で、錯誤や詐欺の場合は、本人（A）に落ち度があるため、善意無過失である第三者に対抗することができないという例外をおさえましょう。
取消後の第三者
取消後の第三者とは、①AがBに土地を売って、所有権移転登記をした。②Aが取り消した。③その後、BがC（第三者）に土地を売った場合です。
判例は、取消後の第三者は対抗問題と考え、177条を適用するとしています（大判昭17.9.30）。
なぜなら、AからBに所有権が移転し、Aが取り消したことによって、BからAに所有権が復帰的に変動し、さらに、BからCに所有権が移転がするといったように、Bを起点とした所有権の二重譲渡があるように見えるからです。
また、取消前に第三者が現れた場合、元の所有者であるAは登記を移転させることはできませんが、取消後に第三者が現れた場合、Aは第三者が現れるまでの間に登記を移転させることができるとも考えることができます。
解除
当事者の一方が債務を履行しない場合、たとえば、売買契約をしたのに買主がお金を払ってくれない、または売主が商品を引き渡してくれない場合、相手方は、契約の解除をすることができます。今は解除がどういうものかかんたんにイメージできる程度で問題ありません。
当事者の一方が解除権を行使したときは、各当事者は、原状回復義務を負います。AがBに土地を売っていたなら、BはAに土地を返して、登記もAに戻す必要があるということです。
今回は、解除について第三者が現れた場合についてみていきましょう。
解除前の第三者
解除前の第三者とは、①AがBに土地を売って、所有権移転登記をした。その後、②BがC（第三者）に土地を売って、③Aが解除をした場合です。
解除がされると、契約は遡及的に消滅します。そうすると、第三者を不当に害することになってしまうため、ただし書は第三者の権利の権利を害することはできないと規定します。
判例は、545条1項ただし書の「第三者」について、解除された契約から生じた法律効果を基礎として、解除までに新たな権利を取得した者をいうとしています（大判明33.6.14）。また、解除前の第三者が保護されるには、善意・悪意は問われませんが、対抗要件（登記）は必要とされています。
解除は、本人に帰責性があるわけではないので、第三者にも対抗要件である登記が求められると考えると、錯誤や詐欺の場合と比較しやすいと思います。
解除後の第三者
解除後の第三者とは、①AがBに土地を売って、所有権移転登記をした。③Aが解除をした。③その後、BがC（第三者）に土地を売った場合です。
545条1項ただし書の「第三者」は解除前の第三者なので、解除後はあてはまりません。
解除後の第三者は、取消後の第三者と同じように考えることができます。
判例は、取消後の第三者は対抗問題と考え、177条に基づく対抗関係の問題として解決すべきであるとしています（大判昭14.7.7）。
取消後の第三者と同じように、AからBに所有権が移転し、Aが解除したことによって、BからAに所有権が復帰的に変動し、さらに、BからCに所有権が移転がするといったように、Bを起点とした所有権の二重譲渡があるように見えると考えるとわかりやすいと思います。
時効
当事者
元の所有者（A）から不動産を時効により取得した占有者（B）との関係を考えましょう。
判例は、元の所有者に対しては、登記がなくても時効取得を対抗することができるとしています（大判大7.3.2）。
登記は元の所有者Aが持っており、時効取得した占有者Bは登記をすることができないということを考えると納得できると思います。
時効完成前の第三者
時効完成前の第三者とは、①元の所有者（A）がいて、②AがCに土地を売った。③その後、占有者（B）の時効取得が完成した場合です。
時効完成前の第三者との関係では、Bは登記がなくても時効取得を対抗することができます（最判昭41.11.22）。
当事者から時効取得したのと同じように考えることができます。
時効完成後の第三者
時効完成後の第三者とは、①元の所有者（A）がいて、②占有者（B）の時効取得が完成した。③その後、AがC（第三者）に土地を売った場合です。
時効完成後の第三者との関係では、Bは登記をしなければ時効取得を対抗することができません（最判昭33.8.28）。
解除後の第三者のときと同じように、今回は、Aを起点として、BとCに二重譲渡類似の関係になると考えるとわかりやすいと思います。こうしてみると、取消後、解除後、時効完成後のように、「後」のものは、登記がないと対抗できないことがわかります。
相続
最後に、相続の場合についてみてみましょう。
相続は、被相続人の死亡によって開始します。被相続人とは、相続される側の人なので、死亡した人を指します。
相続が起きると、配偶者や子などの相続人は、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します。そこで、複数の人が相続した場合や遺産分割があった場合の対抗関係が問題となります。
共同相続
Aが死亡し、BとCが2分の1ずつ共同相続した土地について、Cが単独で所有しているという登記をしたあと、CがDに売却した場合を考えてみましょう。
判例は、共同相続人の1人が自己の持分を超えて第三者に相続財産を処分した場合、法定相続分を超えない部分については、登記その他の対抗要件を備えなくても、第三者に対抗することができるとしています（899条の2第1項反対解釈/最判昭38.2.22）。
理由として、Cは、Bの持分である2分の1については無権利であり、無権利者から土地を買ったDは所有権を取得することができないことがあげられています。
遺産分割
Aが死亡し、BとCが2分の1ずつ共同相続した土地について、BとCが遺産分割をして、Bが単独所有することになった後、Cが自己の法定相続分である2分の1をDに売却した場合を考えてみましょう。
判例は、自己の法定相続分を超える部分に係る所有権の取得を第三者に対抗するためには、登記を備えなければならないとしています（最判昭46.1.26）。
相続の場合は、判例法理から作られた899条の2の条文をおさえるのをおすすめします。法定相続分については登記をしなくても第三者に対抗できる、法定相続分を超える部分については登記をしなければ第三者に対抗することができないといった流れになります。
相続放棄
Aが死亡し、BとCが2分の1ずつ共同相続した土地について、Cが相続放棄をして、Bが単独所有することになった後、Cが自己の法定相続分である2分の1をDに売却した場合を考えてみましょう。
相続放棄がされると、その者は、初めから相続人とならなかったものとみなされます。つまり、相続人は初めからBだけであると考えることができます。
判例は、相続放棄の効力は絶対的で、何人に対しても、登記等なくしてその効力を生ずるとしています（最判昭42.1.20）。
